Der Preis ist heiß. Warum Preis nicht gleich Preis ist.
Jeder Immobilienbesitzer weiß, seine Immobilie hat einen bestimmten Wert. Daran orientiert sich üblicherweise der Preis beim Verkauf. Doch halt; über welchen Preis reden wir eigentlich?
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Begleiten Sie uns auf einer kleinen Exkursion durch die Welt der Preise
...und erfahren Sie, warum Preis nicht gleich Preis ist.
Eine Immobilie ist für viele Eigentümer wahrscheinlich der wertvollste Besitz ihres Lebens. Soll diese verkauft werden, bestimmt diese Wahrnehmung auch den gefühlten Wunschpreis. Viele Eigentümer gehen dann bei der Preisfindung wie folgt vor: Sie suchen sich im Internet ähnliche Objekte aus und notieren die entsprechenden Objektpreise. Dann werden die größeren Investititionen der letzten Jahre ermittelt. Die neue Küche kostete vor 3 Jahren 20.000 €, die neuen Fenster 40.000 € usw. Das Investitionsvolumen wird zu den gefundenen Vergleichspreisen addiert. In der Summe ergibt sich (vielleicht noch mit einem kleinen “Liebhaberaufschlag”) der Wunschpreis.
Auch der Mindestpreis ist schnell gefunden. Oft wird er von der Höhe abzuzahlender Kredite oder sonstigen Verbindlichkeiten diktiert. Bleiben Kaufangebote unterhalb des Mindestpreises, kann die Immobilie nicht, oder nur mit Verlust, verkauft werden.
Der freundliche Bankberater nennt gerne den von ihm ermittelten “Bankpreis”. In einigen Fällen kann dieser durch bankübliche Bewertungsverfahren jedoch weit unter dem am Markt erreichbaren Preis liegen. Wir kennen Fälle, in denen der tatsächliche Verkaufspreis um nahezu 150.000 € über dem “Bankpreis” lag. Ein Betrag von fast 150.000 € mehr im Portemonnaie des Kunden!
Beim Immobilienmakler erhalten Sie einen realistischen Maklerpreis, der normalerweise dem tatsächlichen Marktpreis entspricht. Dazu nimmt der Immobilienmakler eine Marktwertermittlung vor und bestimmt aufgrund seiner Praxis, seiner lokalen Kenntnis und seiner Berufserfahrung den realistischen Preis, der für eine Immobilie am Markt erzielt werden kann.
Auch der Mindestpreis ist schnell gefunden. Oft wird er von der Höhe abzuzahlender Kredite oder sonstigen Verbindlichkeiten diktiert. Bleiben Kaufangebote unterhalb des Mindestpreises, kann die Immobilie nicht, oder nur mit Verlust, verkauft werden.
Der freundliche Bankberater nennt gerne den von ihm ermittelten “Bankpreis”. In einigen Fällen kann dieser durch bankübliche Bewertungsverfahren jedoch weit unter dem am Markt erreichbaren Preis liegen. Wir kennen Fälle, in denen der tatsächliche Verkaufspreis um nahezu 150.000 € über dem “Bankpreis” lag. Ein Betrag von fast 150.000 € mehr im Portemonnaie des Kunden!
Beim Immobilienmakler erhalten Sie einen realistischen Maklerpreis, der normalerweise dem tatsächlichen Marktpreis entspricht. Dazu nimmt der Immobilienmakler eine Marktwertermittlung vor und bestimmt aufgrund seiner Praxis, seiner lokalen Kenntnis und seiner Berufserfahrung den realistischen Preis, der für eine Immobilie am Markt erzielt werden kann.
Der Marktpreis ist die Grundlage für den Angebotspreis, mit dem der Immobilienverkauf gestartet wird. Diese Preisvorstellung wird in Immobilienportalen, Zeitungsanzeigen und weiteren Medien kommuniziert.
Das Verhalten der Kaufinteressenten ist entscheidend für die weitere Entwicklung des Immobilienpreises.
Wenig Kaufinteressenten signalisieren, dass Sie unter Umständen zu Verhandlungen und ggf. Preiszugeständnissen bereit sein sollten. Ihr Verhandlungspreis hängt dabei auch vom vorab definierten Mindestpreis ab.
Besteht großes Kaufinteresse, kann sich der ursprüngliche Angebotspreis zum Optimalpreis erhöhen. Interessenten können sich - auch mehrfach - überbieten, um den Zuschlag zu erhalten. Hilfreich ist dabei ein Immobilienmakler als neutraler Dritter, um den Verdacht von Preismanipulationen von Beginn an auszuschalten.
Am Ende des Verkaufsprozesses ergibt sich der tatsächliche Verkaufspreis, der im notariellen Kaufvertrag beurkundet wird.
Ein Sonderfall ergibt sich dann, wenn Sie Ihre Immobilie im sog. Bieterverfahren verkaufen. Dort bestimmt der Käufer, wie viel ihm eine Immobilie wert ist. Der Angebotspreis kann mit 1 € starten. Jeder Interessent bestimmt durch sein Gebot (Gebotspreis) selbst, wie viel ihm die Immobilie wert ist. Mehr zum Bieterverfahren können Sie hier erfahren.
Das Verhalten der Kaufinteressenten ist entscheidend für die weitere Entwicklung des Immobilienpreises.
Wenig Kaufinteressenten signalisieren, dass Sie unter Umständen zu Verhandlungen und ggf. Preiszugeständnissen bereit sein sollten. Ihr Verhandlungspreis hängt dabei auch vom vorab definierten Mindestpreis ab.
Besteht großes Kaufinteresse, kann sich der ursprüngliche Angebotspreis zum Optimalpreis erhöhen. Interessenten können sich - auch mehrfach - überbieten, um den Zuschlag zu erhalten. Hilfreich ist dabei ein Immobilienmakler als neutraler Dritter, um den Verdacht von Preismanipulationen von Beginn an auszuschalten.
Am Ende des Verkaufsprozesses ergibt sich der tatsächliche Verkaufspreis, der im notariellen Kaufvertrag beurkundet wird.
Ein Sonderfall ergibt sich dann, wenn Sie Ihre Immobilie im sog. Bieterverfahren verkaufen. Dort bestimmt der Käufer, wie viel ihm eine Immobilie wert ist. Der Angebotspreis kann mit 1 € starten. Jeder Interessent bestimmt durch sein Gebot (Gebotspreis) selbst, wie viel ihm die Immobilie wert ist. Mehr zum Bieterverfahren können Sie hier erfahren.
Praxis-Tipp:
Verkauf über einen Immobilienmakler? Ja, gerne. Denn während ein Privatverkäufer normalerweise ein Mal im Leben eine Immobilie verkauft, ist die Vermarktung einer Immobilie beim professionellen Makler das Tagesgeschäft.
Unter Umständen bieten mehrere Makler an, Ihre Immobilie zu verkaufen. Wir hören in einigen Fällen die Aussage: "Der Immobilienmakler XY hat mir einen wesentlich höheren Verkaufspreis für die Immobilie genannt". Ein verlockendes Angebot. Wer würde nicht gerne eine Immobilie statt für 300.000 EUR zum Preis von 400.000 EUR verkaufen?
Fakt ist jedoch, dass kein Makler vorab einen bestimmten Verkaufserlös versprechen kann. Werden Sie mit Maklern konfrontiert, die sich gegenseitig "überbieten" sollten Sie vorab Fragen wie bspw. diese stellen und sich die Antworten unbedingt schriftlich geben lassen:
"Welche ähnlichen Objekte haben Sie zu diesem Preis verkauft?"
"Was tun Sie genau, wenn Sie den Preis am Markt nicht realisieren können?"
"Haben Sie selbst Interesse, das Objekt zu dem von Ihnen genannten Preis zu erwerben?"
"..."
Auch Immobilienmaklern, die ohne jegliche Berechnung Ihren Wunschpreis übernehmen und ggf. sogar noch überbieten sollten Sie obige Fragen stellen.
Ein Makler, der wie oben beschrieben vorgeht, weiß, dass der Angebots- und avisierte Verkaufspreis vom ersten Moment an reine Illusion ist. Der Makler verschwendet weder Zeit, noch Energie für die Vermarktung eines Objekts mit illusorischen Verkaufspreis. Statt dessen wird auf eine "Zermürbungstaktik" gesetzt. Keine aktive Vermarktung ergibt wenig oder keine Kaufinteressenten. Nach einigen Wochen wird dem Eigentümer eine, manchmal gravierende, Preissenkung vorgeschlagen. Die Talfahrt des Verkaufspreises beginnt.
Warum Preissenkungen extrem schädlich beim Immobilienverkauf sind, beleuchten wir in einem späteren Artikel.
Vorsichtig ist auch dann geboten, wenn mehrere Makler gleichzeitig mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragt werden.
Da jeder Makler seine eigene Vermarktungsstrategie anwendet, kann es passieren, dass nach einigen Tagen die gleiche Immobilie mit verschiedenen Preisen angeboten wird. Interessenten können bei mehreren Anbietern nicht erkennen, wer tatsächlich der richtige Ansprechpartner für sie ist. Unter Umständen kann sich eine mehrfache Provisionspflicht ergeben, wenn ein Interessent mehrere Makler zum gleichen Objekt befragt.
Unter Umständen bieten mehrere Makler an, Ihre Immobilie zu verkaufen. Wir hören in einigen Fällen die Aussage: "Der Immobilienmakler XY hat mir einen wesentlich höheren Verkaufspreis für die Immobilie genannt". Ein verlockendes Angebot. Wer würde nicht gerne eine Immobilie statt für 300.000 EUR zum Preis von 400.000 EUR verkaufen?
Fakt ist jedoch, dass kein Makler vorab einen bestimmten Verkaufserlös versprechen kann. Werden Sie mit Maklern konfrontiert, die sich gegenseitig "überbieten" sollten Sie vorab Fragen wie bspw. diese stellen und sich die Antworten unbedingt schriftlich geben lassen:
"Welche ähnlichen Objekte haben Sie zu diesem Preis verkauft?"
"Was tun Sie genau, wenn Sie den Preis am Markt nicht realisieren können?"
"Haben Sie selbst Interesse, das Objekt zu dem von Ihnen genannten Preis zu erwerben?"
"..."
Auch Immobilienmaklern, die ohne jegliche Berechnung Ihren Wunschpreis übernehmen und ggf. sogar noch überbieten sollten Sie obige Fragen stellen.
Ein Makler, der wie oben beschrieben vorgeht, weiß, dass der Angebots- und avisierte Verkaufspreis vom ersten Moment an reine Illusion ist. Der Makler verschwendet weder Zeit, noch Energie für die Vermarktung eines Objekts mit illusorischen Verkaufspreis. Statt dessen wird auf eine "Zermürbungstaktik" gesetzt. Keine aktive Vermarktung ergibt wenig oder keine Kaufinteressenten. Nach einigen Wochen wird dem Eigentümer eine, manchmal gravierende, Preissenkung vorgeschlagen. Die Talfahrt des Verkaufspreises beginnt.
Warum Preissenkungen extrem schädlich beim Immobilienverkauf sind, beleuchten wir in einem späteren Artikel.
Vorsichtig ist auch dann geboten, wenn mehrere Makler gleichzeitig mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragt werden.
Da jeder Makler seine eigene Vermarktungsstrategie anwendet, kann es passieren, dass nach einigen Tagen die gleiche Immobilie mit verschiedenen Preisen angeboten wird. Interessenten können bei mehreren Anbietern nicht erkennen, wer tatsächlich der richtige Ansprechpartner für sie ist. Unter Umständen kann sich eine mehrfache Provisionspflicht ergeben, wenn ein Interessent mehrere Makler zum gleichen Objekt befragt.
Dürfen wir Sie durch den Preisdschungel sicher begleiten?
Dann nehmen Sie gleich mit uns Kontakt auf und lassen Sie uns den Preis für Ihr Verkaufsobjekt besprechen.
